consulta 15: impuesto renta
Año 2016
Nº Consulta: 0015
Recibida: 20 de julio de 2016
Contestada: 20 de julio de 2016
Materia: Tributario
Objeto: Impuesto renta.
- GANANCIAS PATRIMONIALES
Tengo un cliente que quiere realizar la inmatriculación en el Registro de la Propiedad de una vivienda, ya que no está inscrita, para ello debemos contar con 2 títulos.
Los padres del cliente tenían un solar que adquirieron por contrato privado en el año 1984. En el año 1986 lo ceden a su hijo (casado) sin formalizar documento alguno, ni público ni privado. El hijo construye una vivienda, con sus proyectos técnicos y licencia municipal correspondiente a su nombre, sin que formalice la obra nueva.
Ahora se trata de inmatricular la vivienda con un primer título que sería la donación, y con un segundo título que sería la aportación después a gananciales, transcurrido un año desde el primer título.
CUESTION:
PRIMER TITULO-DONACION: Habría 2 opciones:
1º.- Se trataría de que el padre done al hijo el solar (donación con bonificación tributaria del 95% en Castilla La Mancha), y luego el hijo se dice que construye la casa con dinero privativo (declaración de la obra nueva al 1,50%). ¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial? ¿Se pone como valor de adquisición el del contrato privado del solar – año 84 —400.000 pts.— y como valor de transmisión el valor actual de mercado, que podría rondar los 24.000 €?
2º.- La segunda opción sería que el padre done al hijo solar y casa. En este caso cuento con el valor de adquisición del solar, pero no el de la casa (podría poner el valor reflejado en el proyecto técnico, pero viene ya a nombre del hijo. ¿Cuál sería el valor de adquisición de solar y casa? En este supuesto la ganancia patrimonial sería mucho mayor, y quizás no interese.
SEGUNDO TITULO-APORTACION A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES:
Una vez que el hijo sea dueño del solar y casa por cualquiera de las 2 opciones anteriores, habría que aportarlo a la sociedad de gananciales ¿este nuevo negocio jurídico generaría una donación por la mitad? ¿Generaría también ganancia patrimonial a tributar por el cónyuge aportante?
RESPUESTA:
Primer título.
En el caso de la primera opción exactamente de conformidad con la Ley 34/2015 que modifica el artículo 66 bis y 115 de la Ley 58/2003 General tributaria la ganancia patrimonial en caso de comprobación por parte de la AEAT en aplicación de los artículos 34 y siguientes de la Ley 35/2006 del IRPF, sería la diferencia entre el valor actual al efectuarse la donación, los 24.000 euros y el valor que se podría probar documentalmente como valor de adquisición, las 400.000 pts, que figuran en el documento privado de 1984. Siendo de aplicación a tal diferencia los coeficientes de abatimiento de la disposición transitoria novena de la Ley 35/2006 del IRPF.
La segunda opción, para que el padre pueda donar también la casa, la misma tiene que haber sido construida y pagada por el padre. Para empezar, dado que el proyecto técnico viene a nombre del hijo, habrá que solicitar un proyecto técnico a nombre del padre. Esta opción descártela, es alargar el camino y por tanto encarecer tributariamente la operación. En este caso el valor de adquisición del solar sería el mismo que en el caso anterior y el valor de adquisición de la vivienda los costes totales de construcción.
Segundo título.
Exactamente el donatario, cónyuge que recibe el 50% tributará por el Impuesto sobre donaciones. Y el donante, el hijo, debe declarar la ganancia patrimonial por diferencia entre su coste de adquisición y el valor de transmisión, que será precio consignado en la donación, que debería coincidir con el valor de mercado del inmueble en ese momento.
