CONSULTA: INVERSIÓN SUJETO PASIVO
Materia: FISCAL
Objeto: INVERSIÓN SUJETO PASIVO
CONSULTA.
Venta local con inversión sujeto pasivo
PLANTEAMIENTO.
Tenemos un cliente que es propietario de un local en el que se realizaba la actividad de café bar.
Nuestro cliente no explota el negocio, ya que únicamente, desde hace varios años lo tenía alquilado, anteriormente sí que lo explotaba el directamente.
El último arrendatario que tenía, dejó el local el día 31 de enero de 2019, fecha en que se dio de baja en el Censo de la AEAT de arrendadores, no teniendo más actividades.
Le ha salido un comprador, y dicho comprador quiere que se lo venda con Inversión del Sujeto Pasivo.
CUESTIÓN:
¿Puedo darme de alta nuevamente como arrendador para hacer la inversión sujeto pasivo y después declararlo en el IRPF como ganancia y pérdidas patrimoniales?
¿O cuál sería el procedimiento legal de la venta en este caso?
RESPUESTA:
NORMATIVA:
A).- Ley 37/1992 IVA
Artículo 5 Concepto de empresario o profesional
Uno. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales: c) En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
Artículo 20 Exenciones en operaciones interiores
Uno. Estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:
22.º
- A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
Dos. Las exenciones relativas a los números 20.º y 22.º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción.
B).- RD 1624/1992 Reglamento IVA.
Artículo 8 Aplicación de las exenciones en determinadas operaciones inmobiliarias
- La renuncia a las exenciones reguladas en los números 20.º y 22.º del apartado uno del artículo 20 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, deberá comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes.
La renuncia se practicará por cada operación realizada por el sujeto pasivo y, en todo caso, deberá justificarse con una declaración suscrita por el adquirente, en la que éste haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total o parcial del Impuesto soportado por las adquisiciones de los correspondientes bienes inmuebles o, en otro caso, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los bienes adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción, total o parcialmente.
En relación con el sujeto pasivo de las operaciones, el artículo 84.Uno.2º. letra e) de la Ley del impuesto señala que: “Uno. Serán sujetos pasivos del Impuesto: 2º. Los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al Impuesto en los supuestos que se indican a continuación: e) Cuando se trate de las siguientes entregas de bienes inmuebles: Las entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20.Uno en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.
En este caso en rigor como quien transmite es un particular, al darse de baja como arrendador ya no es sujeto pasivo del IVA, y por tanto la operación está sujeta a ITP. Si se da de alta como arrendador sin que exista arrendamiento verdadero y cierto en el momento de la transmisión que pueda probarse de conformidad con los artículos 105 al 108 de la Ley 58/2003 General Tributaria, se estará incurriendo en el conflicto en la aplicación de la norma tributaria del artículo 15 de la Ley 58/2003.
